Аренда жилья — популярный способ получения дохода от недвижимости. Сегодня сдавать жилье можно как посуточно, так и на долгий срок. При этом, подходы к аренде в этих случаях будут разными, как и прибыль.
Для того, чтобы сдать квартиру на длительный срок, обычно нанимают риэлтора, тогда как посуточно сегодня сдают через специализированнные сервисы. В зависимости от состояния и расположения жилья, аренда в России может приносить до 5% от его стоимости ежегодно — этот показатель сравним с уровнем доходности жилья в европейских столицах.
Рассказываем, как начать сдавать жилье долгосрочно или посуточно и что для этого нужно.
Сдача квартиры в аренду: преимущества и недостатки
Сдача собственной квартиры в аренду может быть выгодным решением для тех, кто временно не проживает в ней или хочет получать дополнительный доход. Однако, как и любое дело, аренда жилья имеет свои плюсы и минусы, которые следует тщательно взвесить перед принятием решения. Начнем наш обзор с них.
Преимущества сдачи квартиры в аренду:
- Сдача квартиры внаем обеспечивает стабильный ежемесячный доход, который может стать существенным подспорьем в семейном бюджете или даже основным источником дохода.
- Сдача не основного жилья позволяет окупать расходы на его содержание.
- Доход от аренды облагается налогом, но при этом можно уменьшить налогооблагаемую базу, вычитая расходы на ремонт, содержание квартиры.
- Возможность самому жить в квартире в перерывах между арендами или при необходимости.
- Стоимость аренды обычно индексируется с учетом инфляции, что сохраняет доход арендодателя.
Недостатки сдачи квартиры в аренду:
- Арендаторы могут нанести ущерб квартире, мебели и технике, что потребует ремонта и дополнительных затрат.
- Могут возникнуть проблемы с несвоевременной оплатой, конфликтами, необходимостью выселения недобросовестных жильцов.
- Для сдачи квартиры в аренду нужно самостоятельно заниматься рекламой, показами, заключением договоров и так далее, что отнимает время и силы.
- Для продажи квартиры необходимо сначала расторгнуть договор аренды, что может быть затруднительно.
- Периодически придется пускать в квартиру потенциальных арендаторов или риелторов для просмотров.
Сдавая квартиру в аренду, собственник получает стабильный доход, но при этом берет на себя определенные риски и хлопоты. Даже тщательно подобранные жильцы могут оказаться конфликтными, а оплачивать ремонт за другими людьми всегда неприятно. Поэтому так важно правильно заключить договор и предусмотреть все возможные спорные моменты. В этом всегда поможет опытный риэлтор.
В разница между посуточной и длительной сдачей жилья в аренду
Существует два основных варианта: посуточная и долгосрочная аренда. Эти два формата имеют существенные различия, которые важно учитывать перед принятием решения.
- Сроки проживания
Главное отличие заключается в продолжительности периода аренды. При посуточной сдаче жилье предоставляется на короткий срок – от одной ночи до нескольких недель. Долгосрочная аренда подразумевает проживание арендаторов на более длительный период – от нескольких месяцев до нескольких лет.
- Категории арендаторов
Посуточную аренду чаще всего выбирают путешественники, командированные сотрудники, гости города или те, кому временно нужно жилье. Долгосрочную аренду предпочитают люди, которым нужно постоянное место жительства – студенты, семьи, работающие в городе и т.д.
- Доходность
В целом, посуточная аренда может приносить более высокий доход при правильной организации и высоком спросе. Однако доход может быть нестабильным из-за колебаний спроса. Долгосрочная аренда дает более низкий, но стабильный ежемесячный доход.
- Особенности подготовки жилья
Для посуточной аренды требуется более тщательная подготовка жилья к каждому новому заезду арендатора (уборка, замена постельного белья, закупка расходных материалов). Поэтому жилье под посуточную аренду часто передают в управление специализированным компаниям. В противном случае, хозяину придется чуть ли не ежедневно заниматься нуждами жильцов. При долгосрочной аренде достаточно подготовить квартиру один раз перед заселением.
- Нагрузка на арендодателя
Посуточная аренда требует больше времени и усилий от арендодателя – необходимо постоянно размещать рекламные объявления, общаться с арендаторами, решать организационные вопросы. Долгосрочная аренда менее хлопотна в этом плане.
- Правовые аспекты
Для посуточной аренды необходимо соблюдать ряд требований (регистрация ИП, уплата налогов, соблюдение норм пожарной безопасности и др.). Долгосрочная аренда имеет более простые правовые нормы.
Выбор того или иного варианта зависит от целей, возможностей и предпочтений владельца недвижимости.
Разрешает ли закон сдавать квартиру в аренду?
В большинстве стран законодательство допускает возможность сдавать в наем жилые объекты недвижимости, находящиеся в собственности — квартиры, дома, комнаты и так далее. При этом необходимо соблюдать ряд норм и требований, установленных на государственном уровне.
На территории Российской Федерации правоотношения в сфере аренды жилых помещений регулируются Гражданским кодексом РФ и Жилищным кодексом РФ. Данные нормативно-правовые акты наделяют собственников жилья правом распоряжаться принадлежащей им недвижимостью по своему усмотрению, в том числе передавать ее во временное владение и пользование третьим лицам за плату.
Для оформления аренды жилого объекта собственнику необходимо заключить с нанимателем письменный договор найма жилого помещения. В данном документе в обязательном порядке должны быть прописаны существенные условия: срок аренды, размер арендной платы и порядок ее внесения, права и обязанности участников сделки, ответственность сторон за содержание жилья и другие важные аспекты.
Согласно требованиям закона, наймодатель обязан передать нанимателю свободную жилплощадь, пригодную для проживания и соответствующую условиям договора, производить текущий ремонт, оплачивать коммунальные платежи (если иное не оговорено). Арендатор же должен использовать помещение по целевому назначению, содержать его в надлежащем состоянии и своевременно вносить оплату.
Если собственник планирует сдать внаем жилье, находящееся в долевой собственности, он должен письменно уведомить об этом других совладельцев. Также при передаче жилья в аренду необходимо учитывать права и интересы соседей, не допускать нарушений общественного порядка.
В случае если сдаваемая в наем недвижимость принадлежит муниципалитету или государству, собственник должен получить разрешение от соответствующего уполномоченного органа.
Собственник обязан ежегодно декларировать доходы от аренды и уплачивать установленные налоги.
Как законно сдавать квартиру в аренду
Чтобы избежать проблем с законом и недобросовестными арендаторами, необходимо соблюдать определенные правила и требования.
Оформление договора аренды
Главным документом, регулирующим отношения между арендодателем и арендатором, является договор найма жилого помещения. Он заключается в письменной форме. Договор потребуется и при долгосрочной, и при посуточной аренде.
Уведомление органов
После заключения договора арендодатель обязан в течение 10 дней уведомить налоговую инспекцию о получении дохода от аренды и подать декларацию по форме 3-НДФЛ. Также нужно известить организацию, начисляющую квартплату и коммунальные платежи.
Если в квартире зарегистрированы другие собственники, помимо арендодателя, их тоже необходимо письменно уведомить о сдаче жилья в наем.
Налогообложение
Доход от аренды облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ) по ставке 13%. Можно воспользоваться налоговым вычетом, уменьшающим налогооблагаемую базу на сумму документально подтвержденных расходов (ремонт, коммунальные услуги).
Арендатор вправе требовать у арендодателя ежегодное подтверждение уплаты налогов. Арендодатель может платить налог и как физическое лицо, и как ИП или самозанятый. Ставки при этом будут отличаться. Но тем, чья выручка от аренды превышает 2,4 млн рублей в год, придется оформлять ИП.
Права и обязанности сторон
Арендодатель обязан передать квартиру в состоянии, пригодном для проживания, вовремя производить текущий ремонт и оплачивать коммунальные услуги (если иное не предусмотрено договором).
Арендатор должен использовать жилье по назначению, поддерживать его в надлежащем состоянии, вносить плату в срок, соблюдать права соседей.
При нарушении существенных условий договор может быть расторгнут в судебном порядке.
Обычно все эти пункты прописаны в договоре. Заключение договора по всем правилам позволит арендодателю избежать налоговых рисков и защитить свои интересы, а арендатору – не опасаться выселения и иных неприятностей.
Что нужно для успешной сдачи квартиры в аренду
Сдача квартиры в аренду может стать хорошим источником дополнительного дохода, но для того, чтобы этот процесс прошел успешно, необходимо выполнить ряд важных шагов. Рассмотрим подробно, что нужно для удачной сдачи жилья внаем.
Подготовка квартиры
Перед тем, как сдавать квартиру, важно привести ее в надлежащий вид. Необходимо провести косметический или капитальный ремонт, устранить все неисправности, обновить обстановку. Квартира должна выглядеть чистой, уютной и ухоженной, чтобы привлечь потенциальных арендаторов. Хорошо обставленная и свежая квартира может приносить больше дохода.
Составление объявления
Грамотно составленное объявление – это залог быстрого поиска жильцов. В нем следует указать все ключевые параметры: метраж, этаж, количество комнат, удобства, стоимость аренды, депозит (если требуется), контактные данные и фотографии.
Справедливая цена
Нужно провести мониторинг цен на аналогичное жилье в данном районе, чтобы установить конкурентоспособную стоимость аренды. Переоценивать квартиру не стоит, иначе она будет долго пустовать.
Юридические нюансы
Обязательно заключайте договор найма жилого помещения в письменной форме и регистрируйте его в установленном порядке. В нем должны быть прописаны все права и обязанности сторон, сроки аренды, размер платежей и прочие ключевые моменты.
Целесообразно составить опись мебели, бытовой техники и прочего имущества в квартире на момент заселения жильцов и зафиксировать его состояние. Это позволит избежать споров при выезде.
Подбор арендатора
Тщательно проверяйте личность, платежеспособность и благонадежность потенциальных арендаторов. Проконсультируйтесь с юристом о способах защиты от недобросовестных квартиросъемщиков.
Налоги
Доход от сдачи квартиры внаем облагается налогом. Своевременно подавайте декларацию в налоговую службу и оплачивайте НДФЛ.
Взаимодействие с управляющей компанией
Уведомите обслуживающую квартиру управляющую организацию о заселении жильцов для корректного начисления коммунальных платежей.
Соблюдение всех этих пунктов поможет грамотно и безопасно сдать квартиру, найти хороших арендаторов и получать стабильный доход. Не стоит забывать и о выполнении своих обязанностей по договору найма – от этого напрямую зависит успех сделки.
Как правильно заключить договор аренды
Рассмотрим ключевые моменты, которые следует учесть при заключении договора краткосрочной аренды:
- Выбор вида договора
В зависимости от срока и условий аренды может быть заключен договор найма жилого помещения или договор возмездного оказания услуг. Первый вариант подходит для аренды на срок от нескольких дней до нескольких месяцев, второй – для краткосрочного проживания в гостиницах, хостелах и т.п.
- Реквизиты сторон
В договоре должны быть указаны полные реквизиты арендодателя (ФИО, паспортные данные, адрес регистрации) и арендатора (ФИО, паспортные данные, контактная информация).
- Предмет договора
Необходимо четко описать объект аренды – адрес, площадь, количество комнат, наличие мебели и бытовой техники. Также следует указать цель аренды (для проживания).
- Срок аренды
Укажите конкретные даты начала и окончания срока аренды. Если срок не определен, договор считается заключенным на неопределенный период.
- Арендная плата
Прописывается размер арендной платы, порядок и сроки ее внесения, возможность изменения цены в определенных случаях.
- Права и обязанности сторон
Важно четко распределить права и обязанности арендодателя и арендатора. Например, арендодатель обязан предоставить жилье в надлежащем состоянии, а арендатор – бережно относиться к имуществу и своевременно вносить оплату.
- Ответственность сторон
В договоре прописываются штрафные санкции за нарушение условий аренды, порчу имущества, несвоевременную оплату и т.д.
- Порядок расторжения договора
Необходимо предусмотреть основания и порядок досрочного расторжения договора по инициативе любой из сторон.
- Форс-мажорные обстоятельства
Рекомендуется включить пункт об освобождении сторон от ответственности в случае непредвиденных обстоятельств (стихийные бедствия, военные действия и т.п.).
- Реквизиты и подписи сторон
В конце договора указываются реквизиты сторон (адреса, контактные данные) и ставятся их подписи.
Перспективы роста ставки аренды в России
Как сообщает ТАСС со ссылкой на данные исследований компании ЦИАН, аренда однокомнатных квартир в России подорожала.
За 5 лет, с 2018 года, ставки аренды в среднем по анализируемым городам стали выше на 56%.
Единственным городом, где жилье сдается дешевле, чем зимой 2018-2019 годов стала Керчь, отмечается в исследовании. Все остальные города продемонстрировали рост стоимости предложения — от минимального (до 20%) в Вологде, Севастополе, Нижневартовске, Симферополе и Пензе до максимального (более, чем на 100%) в Норильске, Смоленске, Нижнекамске, Балаково, Кисловодске, Дзержинске.
ЦИАН