Российский ипотечный рынок в этом году просядет. Ожидается, что ипотечникам выдадут приблизительно 1,1-1,4 млн кредитов на сумму, не превышающую 5 трлн рублей, что на 30-45% меньше по числу и почти наполовину меньше по объемам, чем в прошлом году. Несмотря на это, глава «Дом.РФ» Виталий Мутко не ожидает масштабных финансовых проблем и банкротств застройщиков, а также проблем с обманутыми дольщиками, пишет РБК. Finfeel.ru попросил прокомментировать ситуацию с обманутыми дольщиками двоих экспертов — управляющего партнера «Легес Бюро», члена Ассоциации юристов России Марию Спиридонову и ипотечного брокера Дмитрия Ракуту.
Дмитрий Ракута в целом согласен с Виталием Мутко, что проблема обманутых дольщиков решена, однако обращает внимание на то, что покупку лучше совершать в домах, разрешения на которые выдали уже после вступления в силу закона об эскроу-счетах.
«Безусловно, покупка недвижимости в новостройках после введения X-Crow счетов в 2019 году стала более безопасной. Но здесь стоит отметить также тот нюанс, что по факту пока что прецедентов по банкротству застройщиков еще не было. И как механизм этот будет действительно работать, еще неизвестно. Более того, существуют схемы, когда можно обойти X-Crow счета. Застройщики в принципе в открытую работают с подобной схемой, когда продают объекты, квартиры своим аффилированным юридическим лицам через X-Crow счет. Соответственно, продажа с меньшей стоимостью, а позже уже продают клиенту по переуступке от юридического лица с суммой больше. Но здесь надо понимать, что на X-Crow счете содержится сумма только та, которая была по первой сделке. То есть, например, если стоимость квартиры 10 миллионов, то 5 миллионов у вас будет застраховано на X-Crow счете, а 5 миллионов нет», – говорит Ракута.
Он добавил, что накануне ввода X-Crow счетов очень многие застройщики успели получить разрешение на строительство без этих самых счетов. И такие строящиеся проекты на рынке все еще есть.
Мария Спиридонова разделяет мнение о том, что эскроу-счета в целом решили проблему. Но вопрос помогло закрыть и создание Фонда развития территорий, который занимается возмещением гражданам убытков и завершения строительства объектов при неисполнении застройщиками своих обязательств по договору участия в долевом строительстве.
«Большую роль в решении вопроса обманутых дольщиков сыграло принципиальное изменение системы обеспечения исполнения обязательств застройщиков и создание соответствующего Фонда, в настоящее время - Фонд развития территорий. Совместная деятельность с регионами и специальная правосубъектность ФРТ по инициированию банкротств застройщиков, которые длительное время не исполняли обязательства в связи с финансовой несостоятельностью, позволила комплексно решить вопросы по многим проблемным объектам. В ряде объектов, с учетом привлечения стороннего инвестора или использования механизмов ФРТ, которые позволяют, в зависимости от состояния объекта, степени его готовности принять соответствующие решения по достройке или выплате дольщикам компенсаций», – отмечает эксперт.
Вместе с тем в некоторых случаях инициативу проявляли и регионы в рамках законодательной базы по восстановлению прав обманутых дольщиков, рассказала юрист. К примеру, в Москве по некоторым объектам было принято решение о строительстве компенсационных домов за счет бюджета.
